Lærdómurinn af sænska húsnæðismarkaðnum

Vandamálin sem við stöndum frammi fyrir á sænskahúsnæðismarkaðnum eru oft svipuð þeim sem aðrar þjóðir eiga við að glíma. Við höfumþó okkar eigin sérstöku vandamál sem gætu orðið öðrum þjóðum, sem íhuga að farasömu leiðir, til viðvörunar. Vandinn sem við stöndum frammi fyrir nú og deilum meðmörgum öðrum þjóðum er húsnæðisskortur.

Þá er fyrsta spurningin sem við spyrjum okkur: Hvað er áttvið með húsnæðisskorti? Ef litið er til þess hvernig fyrirhugað er að leysavandann, alltént í Svíþjóð, er húsnæðisskortur túlkaður sem of lítið framboð áhúsnæði. Það þýðir að hægt sé að leysa vandann með því að byggja fleiri hús.

Það sem kemur illa við talsmenn þessarar túlkunar er aðhúsnæðisskortur hefur verið viðvarandi allt frá lokum síðariheimsstyrjaldarinnar og þá skiptir engu hversu mikið af nýju húsnæði kemur ámarkaðinn. Svíar hafa aðeins einu sinni komist nálægt því að leysa þennanvanda, á árunum 1965 til 1975 (með því að fara í hið svokallað milljónaprógramm),en kostnaðurinn við það var gífurlegur. Lítil og stundum engin eftirspurn vareftir húsnæðinu sem reist var í þessu verkefni ríkisins og mörg sveitarfélög áttuá hættu að verða gjaldþrota. Ríkisstjórnin forðaði þeim frá því með því aðveita þeim lán. Nú er staðan sú að helstu vandamálahverfin, einangruð hverfiþar sem glæpatíðni er há, voru öll byggð á þessu tíu ára tímabili í söguSvíþjóðar.

Önnur túlkun á húsnæðisskorti er að erfitt er fyrir sumarfjölskyldur að komast inn á húsnæðismarkaðinn. Ástæðan getur verið of lágartekjur (eða of hátt húsnæðisverð) eða að sparifé þeirra dugir ekki til þess að þærgeti fengið bankalán. Í þessum hópi eru ungar fjölskyldur hlutfallslegaflestar. Með tímanum hefur einfaldlega orðið æ erfiðara að komast inn áhúsnæðismarkaðinn, alltént fyrir fólk sem vill eiga heimili sitt. Í skýrslu fráþví í júlí á þessu ári kemur fram hjá Íbúðalánasjóði að meðalaldur kaupenda aðfyrstu íbúð hefur frá því á áttunda áratugnum hækkað úr 22 árum og 28 ár. Ásama tíma hefur því fólki sem fær aðstoð frá foreldrum sínum fjölgað jafnt ogþétt. Við sjáum þetta sama mynstur í Svíþjóð, en með áhugaverðum snúningi.

Ungir Íslendingar sem ekki hafa tök á að fjármagnaíbúðarkaup geta farið á leigumarkaðinn en sá valkostur er ungum Svíum að mikluleyti lokaður. Ég hef áður skýrt ástæðu þess, en hún er þak á húsaleigu sem komiðvar á árið 1942. Ungir Svíar sem vilja búa í áhugaverðum borgum hafa því neyðsttil að kaupa sér húsnæði. Þar sem stórum hluta þjóðarinnar hefur þannig veriðýtt út af leigumarkaðnum, sem hann myndi mögulega vilja vera á, hefurhúsnæðisverð að öllum líkindum hækkað meira en það hefði annars gert. Þettahefur kallað á viðbrögð ríkisvaldsins. Leyfið mér að segja ykkur stutta sögu afafskiptum af húsnæðismarkaðnum og beina athyglinni að tengslum þessara afskiptaog hvernig þau hafa, hvert af öðru og í sameiningu, gert aðstæðurnar vonlausar fyrirunga Svía.

Í tilraun til að draga úr verulegri hækkun húsaleigu íkjölfar minni byggingaframkvæmda í miðri síðari heimsstyrjöldinni valdi Svíþjóð,eins og mörg önnur ríki, að setja þak á húsaleigu. Afleiðingarnar voru nokkurn veginnþær sem hagfræðikenningar segja okkur að þær verði. Verulega dró úr nýbyggingumsem varð til þess að ríkisstjórnin greip til þess að beita niðurgreiðslum.

Dreifingaráhrif sem eru innbyggð í verðið voru bönnuð og ístaðinn komu biðraðir. Í Stokkhólmi eru nú helmingi fleiri í biðröð en alliríbúar Íslands. Viðhaldi var haldið í lágmarki sem varð til þess að stór hverfivoru jöfnuð við jörðu á sjöunda áratugnum.

Á fyrstu áratugum hámarkahúsaleigu var einnig sett þak áverð eignaríbúða til að koma í veg fyrir breytingar leigufyrirkomulagi. Verðlagseftirlitiðvar lagt niður árið 1969 og sú aðgerð hratt af stað mikilli bylgju flutninga úrleiguíbúðum í eigin íbúðir og hún stendur enn yfir. Þar sem leigumarkaðnumhafði verið lokað voru fjölskyldur, sem ekki höfðu tíma til að bíða, neyddartil að kaupa sér húsnæði og það varð sennilega til þess að fasteignaverð hækkaði.Þetta á sér vitaskuld líka rætur í flutningi til borga, hækkandi launa og sílækkandivaxta. Kaupgetuvandinn er ekki bundinn við Svíþjóð, hann er líka útbreiddur ímörgum öðrum löndum. Hækkandi fasteignaverð leiðir að öðru jöfnu til aukinnaskulda heimilanna. Það hefur gert ríkisstjórnina órólega.

Á síðustu fjórum ártugum hafa þrjár stefnur í fasteignamálumbreytt möguleikum ungra fjölskyldna enn meira.

1. Fasteignaskatturafnuminn

Svíar afnámu fasteignaskatt árið 2008 og í staðinn kom föstupphæð sem greidd til sveitarstjórna. Fasteignaskatturinn var eitt prósent afskattstofni. Nýja gjaldið er 0,75 prósent af skattstofni upp að 800.000 krónum.Þetta þýðir að á ódýrum svæðum þar sem skattstofn er lágur varð breytinginlítil en á dýrum svæðum þar sem skattstofninn er hár skiptir breytinginhiminháum upphæðum.

Lítum til dæmis á eign með skattstofn upp á fimm milljónir.Þar lækkaði skatturinn úr 50 þúsund krónum á ári í 6 þúsund krónur á ári. en áeign með skattstofn upp á 800 þúsund krónur lækkaði hann úr 8 þúsund krónum í 6þúsund krónur á ári. Augljóst er að þessi stefna hefur haft jákvæð áhrif áverð. Og hækkandi fasteignaverð hefur að öðru jöfnu dregið úr möguleikum ungrafjölskyldna á því að komast inn á fasteignamarkaðinn.

2. Aukin krafa umeigið framlag við fasteignakaup

Árið 2010 var krafa um eigið framlag við fasteignakauphækkuð úr 10 prósentum í 15 prósent. Þetta var gert til að sporna við auknum skuldumheimilanna (kaldhæðnislegt þar sem fyrri stefna hafði hækkað fasteignaverðið).Þó krafan um hærra eigið framlag hefði ekki komið til hafði hækkandi fasteignaverðþegar gert fólki erfitt fyrir um að komast inn á markaðinn. Þessi stefna gerðiungum fjölskyldum enn erfiðara fyrir.

3. Jafngreiðslukröfur

Kröfur um jafngreiðslu lána voru fyrst settar árið 2016 ogaftur árið 2018. Fyrri krafan fól í sér að afborgun af lánum skyldi vera tvö prósentá ári þar til lánið væri komið niður í 75 prósent af upphaflega láninu og síðaneitt prósent á ári þar til lánið væri komið niður í 50 prósent af upphaflegaláninu. Viðbótarkrafan bætti einu prósenti við fyrir heimili með lán sem varmeira en fjórum og hálfs sinnum hærri en árstekjur heimilisins. Þóttendurgreiðslukröfur séu í sjálfu sér ekki kostnaður breyta þærráðstöfunartekjum heimila (eftir að húsnæðiskostnaður hefur verið greiddur).Þessi stefna hefur enn frekar aukið á vandræði kaupenda.

Hvað er þá hægt að læra af sænsku leiðinni?

Eitt ætti að vera ljóst. Húsnæðismarkaðurinn er ekki ístöðugu jafnvægi og breyting á einni forsendu leiðir til breytinga á öðrum.

Þótt þak á leiguverði kunni að virðast aðlaðandi leið til aðútvega öllum húsnæði sem þeir hafa efni á hefur það áhrif á allan markaðinn,annaðhvort með stórum niðurgreiddum húsbyggingum eða, ef það gengur ekki, þámeð mikilli hækkun á fasteignaverði og auknum skuldum á þeim markaði sem ekkilýtur afskiptum ríkisvaldsins.

Ungar sænskar fjölskyldur standa frammi fyrir miklumframtíðarvanda.

Höfundur er lektor í fasteignafræðum við Háskólann í Lundi.

---

Greinin birtist í vetrarhefti Þjóðmála, 4. tbl. 2018. Hægt er að gerast áskrifandi að Þjóðmálum með því að senda tölvupóst á askrift@thjodmal.is eða skilaboð á facebook síðu ritsins. Ritið færst einnig í lausasölu í verslunum Pennans/Eymundsson.