Reglur um leigumarkað

Hversu mikil pólitísk afskipti eru nauðsynleg?

Nýlega skrifaði ég skýrslu fyrir sænsku þjóðhagsstofnunina. Í skýrslunni (sem er á sænsku) kynni ég alþjóðlegan samanburð á regluverki um leigumarkaði sem nær til þriggja þátta.

Þeir eru:

• 1. Reglur um leigjendur sem búa þegar í húsnæðinu
• 2. Reglur um leiguverð þegar nýir leigjendur taka við húsnæðinu
• 3. Löggjöf um leigjendavernd

Síðasti þátturinn snýr að reglum um lengd leigusamninga ogmöguleika leigusala á að segja leigusamningnum upp. Þessir þrír þættir erugóður grunnur fyrir umræður um viðunandi reglur á leigumarkaði.

Til að ræða hvaða löggjöf er nauðsynleg á leigumarkaði þurfanokkur atriði að liggja ljós fyrir. Í fyrsta lagi þarf að vera ljóst hvaða hlutverkileigumarkaður á að gegna. Í öðru lagi þarf að skýra hlutverk löggjafar á virkumleigumarkaði. Því má bæta við að virkur leigumarkaður er markaður með eðlilegu framboðiá húsnæði.

Hvert er þá hlutverk leigumarkaðar?

Að mínu mati ætti leigumarkaður einkum að uppfylla þarfirtveggja hópa. Fyrri hópurinn samanstendur af einstaklingum sem þurfa skammtímalausnir.Þar sem kostnaður við að eignast íbúð er hár hentar leigumarkaður slíkumeinstaklingum vel. Mest áberandi einstaklingar í þessum hópi eru ungt fólk (sembýr hugsanlega tímabundið í húsnæði sem tengist námi eða vinnu), innflytjendur ogaðrir sem eru í skammtímavinnu og búa í skammtímahúsnæði. Þessi hópur þarfleigumarkað sem gerir honum kleift að finna íbúð með stuttum fyrirvara og vitaað hann getur búið í henni í þann stutta tíma sem hann þarf á því að halda.Þarfir þessa hóps er hægt að uppfylla á virkum leigumarkaði.

Annar hópurinn samanstendur af einstaklingum sem hugsa tillengri tíma. Húsnæði er varanleg vara og byggingarkostnaður tiltölulega hár.Þetta felur í sér að þótt allur kostnaður við að byggja hús kunni að vera hárdreifist hann á langan tíma þannig að mánaðarlegur kostnaður getur verið lágur.Í samfélaginu verða alltaf til einstaklingar sem hafa lágar tekjur og eigalitlar eignir. Að öllum líkindum eru þarna líka einstaklingar sem kjósa aðleigja húsnæði fremur en að eiga það. Þessir einstaklingar hafa áhuga á leigumarkaðimeð aðgengilegu húsnæði en fyrst og fremst samningum sem tryggja þeim möguleikaá að búa í íbúðinni sem þeir völdu í langan tíma. Til að svo megi verða er þörfá löggjöf sem tryggir langtímasamninga.

Leigumarkaðurinn á að höfða til þessara tveggja hópa. Þaðþýðir að löggjöf um leigu og leigusamninga þarf að tryggja að leigumarkaðurinn séaðgengilegur og tryggur. Ég mun lýsa því hér á eftir að þetta er ekki einfalt.

Segja mætti að hlutverk löggjafar um virkan leigumarkað séað tryggja valdajafnvægi milli mismunandi hópa á leigumarkaði. Til að gera þettaeinfalt getum við sagt að þarna sé um þrjá hópa að ræða.

Í fyrsta lagi leigusala. Leigusalar vilja hámarka arð sinnmeð því að setja upp leiguverð sem leiðir til þess að allar íbúðir þeirra séu íútleigu, þ.e. að engar standi auðar.

Í öðru lagi leigjendurnir. Leigjendur vilja bestu fáanlegaíbúð fyrir sem allra lægst verð. Flestar umræður um löggjöf um leigumarkað snúastum þessa tvo hópa. Umræðurnar snúast oft mest um gróðapungaleigusala sem krefjavanmáttuga leigjendur um ofurleigu. Þið kunnið að heyra suma vinstrisinnaða stjórnmálamennsegja: „Þess vegna þurfum við reglur um leigu.“ Í þessum umræðum er litiðframhjá mikilvægum hópi, leigjendum framtíðarinnar.

Snúum okkur nú að valdajafnvæginu. Á virkum leigumarkaði,það er að segja markaði sem býður upp á lausar leiguíbúðir, vega vald leigusalaog framtíðar leigjenda salt. Ef framtíðarleigjandi sættir sig ekki við það semleigusalinn býður upp á, svo sem tíðni hækkana á leiguverði eða eitthvað semvarðar íbúðina, getur hann einfaldlega snúið sér til annars leigusala. Á virkumleigumarkaði er erfitt að sjá hvers vegna löggjafinn ætti að skipta sér afleiguverði þegar nýir leigjendur koma í húsnæðið.

Þetta jafnvægi breytist hins vegar um leið og leigjandinnskrifar undir leigusamninginn. Bæði leigjandinn og leigusalinn leggja mikið undir(að því er varðar íbúðina). Leigusalinn hefur haft kostnað af því að finnaleigjandann og hugsanlega af því að lagfæra íbúðina eftir fyrri leigjanda.

Leigjandinn hefur á hinn bóginn lagt miklu meira undir. Hannvelur skóla fyrir börnin sín, vinnustað og byggir félagsleg samskipti sín upp íkringum íbúðina. Sú staðreynd að leigjandinn leggur (félagslega) svona mikiðundir þýðir að þarna eru tækifæri fyrir leigusala til að knýja leigjandann tilað greiða ofurverð fyrir íbúðina. Hugsanlegt er að leigjandinn sem er ííbúðinni sé tilbúinn að greiða leigu sem er miklu hærri en sú sem nokkur annarværi tilbúinn að greiða. Af þessum sökum gæti verið þörf fyrir löggjöf um hækkunleiguverðs fyrir þá sem þegar eru með íbúð á leigu.

Ég hef borið fram þrjár staðhæfingar.

Í fyrsta lagi: Engin þörf er á að hafa eftirlit meðbreytingum á leiguverði þegar nýir leigjendur taka við húsnæðinu.

Í öðru lagi: Þörf gæti verið fyrir löggjöf um öryggileigjenda.

Í þriðja lagi: Þörf gæti verið fyrir löggjöf um leiguverðfyrir leigjendur sem þegar búa í íbúðinni. Önnur og þriðja staðhæfingin eru vitaskuldtengdar. Öryggi leigjenda er ekkert öryggi nema þeir viti að ekki sé hægt að hækkaleiguna upp úr öllu valdi.

Ef við lítum til Evrópulanda (einkum Austurríkis, Danmerkur,Finnlands, Þýskalands, Noregs, Svíþjóðar og Bretlands) sjáum við þetta í meirieða minni mæli. Austurríkismenn, Danir og Svíar hafa sett reglur um alla þrjáþættina (þrátt fyrir að Austurríkismenn og Danir heimili frjálsa verðlagningu álitlum hluta leigumarkaðarins) og sitja uppi með leigumarkað sem virkar illa.Erfitt er að finna leiguhúsnæði þar sem leiguverð er háð eftirliti. Austurríkismönnumgengur betur, en aðeins vegna hárra niðurgreiðslna við byggingu nýrra íbúða.Bretland sker sig úr vegna löggjafar sem er hliðholl leigusölum. Þess vegna ererfitt að finna öruggt leiguhúsnæði. Sadiq Khan hefur af þeim sökum lofaðreglum um leiguverð. Finnar, Þjóðverjar og Norðmenn fara meðalveginn. Löggjöfingerir leigusölum erfitt fyrir en ekki ókleift að segja leigusamningum upp.Leiguverð er frjálst þegar skipt er um leigjendur en ekki þegar umlangtímaleigu (oft til tiltekins tíma) er að ræða. Þjóðverjar hafa hins settlög sem takmarka hækkun á leiguverði þegar nýir leigjendur taka við húsnæðinu.

Við getum lært margt af þessum þjóðum. Eitt er að við ættumekki að stýra leiguverði um of. Sé það gert verður leigumarkaðurinn óaðgengilegur.Við ættum ekki heldur að hafa of litla stýringu á leigumarkaðnum. Ef það ergert þjónar það aðeins hagsmunum þeirra sem hafa skammtímaþörf fyrir leiguhúsnæði.Þetta eru mikilvægir þættir varðandi öryggi leigjenda og hækkun leiguverðs fyrirþá sem þegar búa í íbúðunum. En ekki er nauðsynlegt að ná þessu fram með löggjöf.Hugsanlega geta leigusalar boðið upp á langtímasamninga með fyrirsjáanlegu leiguverðií samkeppni sín á milli.

Í stuttu máli: Sumum þáttum leigumarkaðarins er hægt aðstýra. Hins vegar er mikil hætta á að reglur leiði til enn meiri reglna, semaftur leiða af sér leigumarkað sem ekki virkar.

Betra gæti verið fyrir stjórnmálamenn að skipta sér ekki afhonum.

 Höfundur er lektor í fasteignafræðum við Háskólann í Lundi.

—

Greinin birtist í sumarhefti Þjóðmála, 2. tbl. 2019. Hægt er að gerast áskrifandi að Þjóðmálum með því að senda tölvupóst á askrift@thjodmal.is eða skilaboð á facebook síðu ritsins. Ritið færst einnig í lausasölu í verslunum Pennans/Eymundsson.